近日,有两条关于房地产的新闻报道引起了笔者的注意。一条来自中国,2月份,全国70城新房房价环比上涨,其中二三线涨幅较大,另外一线城市二手房价格涨幅同样较大,房价上涨城市数量也有明显增加。为应对房价不断上涨的局面,政府再次出台了强有力的调控政策,包括限购限贷。比如,对于一套与二套的区别,认房又认贷。过去是以在北京购买住房贷款没有来衡量,这次指向全国,凡是做过各种类型住房贷款(其中包括一般按揭贷款、公积金贷款、商业住房贷款等,无论是还清还是没有还清都是一样)只要有这些贷款记录,都算有贷款过,算第二套。而第二套住房贷款的首付比例上升到60%(普通住房)和80%(144平方米以上非普通住房)。同时住房按揭贷款的年限都不得超过25年。timg

另外一条新闻来自笔者长期专注研究的以色列,据以色列财政部报告显示,以色列全国1月一手与二手公寓的销售量为9700套。环比下降了5%,同比增加了3%。公寓首次置业者的比例环比减少了6%,为有记录以来的最大跌幅。与此相对,以色列整体的商品房价格也应声下跌。

同样是房地产市场,同样是房价高企(以色列国内房价也很高,2011年甚至爆发了全国范围的社会抗议,要求政府降低房价与生活成本),同样是采取手段强力调控,为何一个越调房价越高,另外一个却立竿见影,药到病除(至少暂时是这样的)?

要解答这个困惑,就要看看以色列究竟是采取什么样的措施,来解决房价过高的问题。timg1

在笔者看来,以色列解决高房价问题,归根到底就是从两方面着手,一是思路,二是思路指导下的政策。

首先来看看,以色列解决高房价问题的思路究竟是什么。

客观来说,以色列本国国土面积狭小,人口主要集中在以耶路撒冷和特拉维夫为代表的大型城市,其房价上涨是有一定的客观因素的,因此虽然长期以来,以色列本国房价上涨,民众虽不敢说完全认同,但也基本可以理解,这种现象直到21世纪第一个十年有所改变,扣除通货膨胀因素,以色列的房价在2006年到2016年间猛涨了82.1%,涨幅仅次于香港。如此高房价,如此快速上涨,民众岂能答应,因而11年爆发了大规模的社会抗议,后续以高房价为代表的不满声音漫布以色列国内。11-635x357

为了解决这个问题,以色列政府确定了:扩大市场供给,打击潜在投机者,降低既有投机利益者的收益 的解决思路。

思路一旦确定,剩下就是制定政策,落实思路的问题。

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(特拉维夫的建筑工地)

首先,扩大市场供给,有两方面的举措,允许城市将工业用地改为住宅用地和大规模建造经济适用房。以色列国内的大部分土地属于国有,政府在土地使用方面有极大的权力。长期以来,以来的住宅土地供应不足,面对人口不断增长的客观事实,这无疑会推动房价的上涨。另一方面,以色列本国的工业用地却由于政府大力推动产业发展的需要,得到不断的补充,甚至有闲置的现象出现。更有甚者,一些企业为了分的房价上涨的一杯羹,甚至会故意囤地。

为了解决这个问题,以色列政府去年出台政策,改变过去城市工业用地性质不可更改的规定,在满足条件的情况下,政府可以将工业用地转变为住宅用地,并以此为基础,修建更多的居民住宅楼,并供给给市场。

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(在以色列建筑工地施工的中国工人在吃午餐)

另外一项措施,即为大规模修建经济适用房。以色列通过抽签方式给年轻家庭购买经济适用房的机会,并且要求房产商建造一定比例的廉租住房,才能获得新项目的建筑权。这里需要特别指出的是,以色列的经济适用房建设有自己独特的一面。这些经济适用房很多位于约旦河西岸地区的定居点和1967年后建成的,地处扩张后的耶路撒冷的犹太社区,而这偏偏又是以色列与巴勒斯坦以及其他阿拉伯国家最具有争议的地方。甚至有一种观点认为,以色列政府希望通过经济适用房的建设,将一般的民众(主要是买不起房的人)吸引到西岸地区的定居点去买房。

其次,打击潜在投机者,降低既有投机利益者的收益。在这方面,最具代表性的就是房产税以及空置税的设立。

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(以色列财政部长摩西•卡隆)

从今年一月份开始,以色列正式开始实施第二阶段房产税计划,即针对拥有3套及以上住房者所增收的1%的税收,这也是2017-2018年度预算的一部分。拥有3套及以上住房者每年必须缴纳相当于房产价值1%的税金,法律规定,拥有3套及以上公寓者必须要在3月31日前向税务局进行房产申报,并分两期缴纳税金,第一期为6月30日。

据统计以色列国内第三套住房占租房市场的12%,税收向80000个被界定为第三套住房及以上的家庭收取,而这些人无一例外都属于以色列最有权有势的那一部分人。

事实上,在两年前,以色列已经正式启动了第一阶段的房产税计划。其核心就是通过加大对投资物业的征税力度,以将降低房地产投资的热度。根据新规,价值在480万谢克尔(约合126万美元)以内的投资物业(非购房者首套寓所)将收取8%的房税,而所有高于480万谢克尔的房产将收取10%的房税。在6月23日购置价值100万谢克尔(约合26.6万美元)公寓的购房者需支付5万谢克尔(约合1.3万美元)的房税,而从24日开始购买同样价值公寓的购房者需支付8万谢克尔(约合2.1万美元)的房税。

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(耶路撒冷正在建设的经济适用房)

另外一个极具代表性的打击炒房既得利益者的举措,就是对耶路撒冷“鬼屋”问题的解决。所谓耶路撒冷“鬼屋”是指以色列本国及海外的购房者,大量采购耶路撒冷市区的住宅公寓,但是一年当中只有少数几个重要节假日如逾越节、住棚节才前往居住,大部分时间均为空置状态,并且由于租价过高以及搬家等不方便,致使租客不愿意租住。另民众不满的更在于,无论是主观上是否有投机炒房的动机,客观上,这些“鬼屋”的大范围存在,且越来越多,的确对耶路撒冷整体的房地产市场影响极坏,很大程度上进一步推高了房价的上涨。

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(以色列总理内塔尼亚胡在内盖夫沙漠考察)

为了让“鬼屋”走向市场,缓解高房价。耶路撒冷又向既得利益者发起了进攻,提高了住宅空置税。按照最新的税率,每平米每年空置税为大约60美元,一套房子若空置,平均一年就要交6000美元的税,如果持有多套且房屋面积比较大,那么交的税就会更多。毫无疑问,这种空置税会让很多业主的持有成本大幅提高,从而考虑出租或出售,而那些有进入炒房市场的人,也肯定不会无视这个政策,谨慎入市。

上面这些基本上就是以色列为解决高房价问题所采取的重要的或者代表性的措施,效果如何,我们是可以拭目以待的。但是有一个小点,如果将以色列政府解决房价问题的措施与中国的解决措施进行对比,还是有很大区别的。这些区别也许会决定这两种方案,谁才是真的能解决 人民的问题。

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